Theo luật gia Hiển, việc mua bán nhà đất qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định. Nguy hiểm hơn, có chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất Đôi dòng giới thiệu. Một bất động sản sẽ là vô giá trị nếu pháp lý của nó có vấn đề. Ước mong một môi trường Bất động sản minh bạch, rõ ràng để giảm thiểu rủi ro cho các Nhà đầu tư không bị "tiền mất tật mang" là điều App Pháp Lý Nhà Đất đang xây dựng BÁN NHÀ PHỐ ĐƯỜNG DƯƠNG CÁT LỢI, HUYỆN NHÀ BÈ - Diện tích đất: 51.4m2 (4.3m x 12m). - Diện tích sử dụng: 131m2 - Kết cấu: 1 trệt 2 lầu gồm 3 phòng ngủ và 4 phòng tắm.. Cập nhật ngày 13:13 - 19/10/2022 Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý xây dựng văn hoá nhà trường học viện. Trong đó có các yếu tố khách quan như: Thể chế, cơ chế chính sách; Cơ sở vật chất; Kinh tế thị trường; Kinh tế tri thức; Xu hướng tác động của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4. Và cash. Nhà ở là một công trình được tạo dựng trên một diện tích nhất định, tại một vị trí cụ thể nên quyền sở hữu về nhà ở luôn liên quan đến quyền sử dụng đất ở. Và nó là một dạng tài sản đặc biệt, có giá trị xao nên đòi hỏi phải có sự công nhận của Nhà nước. Vì vậy mà trước khi mua nhà đất hay thực hiện bất kỳ giao dịch gì, mọi người cũng đều rấ quan tâm đến pháp lý nhà đất như thế nào? Nhưng để kiểm tra và biết cách tìm hiểu thì không phải ai cũng biết. Vậy Kiểm tra pháp lý nhà đất ở đâu? Bài viết dưới đây của Luật sư X sẽ giúp các bạn giải đáp. Căn cứ pháp lý Luật đất đai 2013 Pháp lý nhà đất là gì? Pháp luật là hệ thống các quy tắc do Nhà nước ban hành và bảo đảm phải thực hiện. Pháp luật giúp tạo ra sự ổn định và trật tự trong xã hội bằng cách điều chỉnh các quan hệ xã hội. Pháp lý có thể được hiểu là các nguyên tắc và lý luận của luật pháp. Đó là một cách tiếp cận pháp lý dựa trên nghiên cứu, xác lập phương pháp luận, cơ sở lý luận và pháp luật thực tiễn. Pháp lý thể hiện bản chất và nội dung, quy luật của cuộc sống. Nghiên cứu và học cách kiểm tra pháp lý nhà đất cũng là nghiên cứu thực tiễn hoạt động quản lý cũng như việc áp dụng pháp luật. Pháp lý nhà đất là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định việc khách hàng an tâm mua nhà tại một dự án bất động sản Luật bất động sản là tập hợp các nguyên tắc và lý thuyết liên quan đến các quy định pháp luật về bất động sản Các quy định của pháp luật về pháp lý nhà đất Điều kiện bất động sản được đưa vào giao dịch Luật Nhà Ở của Việt Nam có quy định rõ ràng tại Điều 91 và Điều 93 về các điều kiện đối với bất động sản được thừa kế, mua bán, tặng cho, cho thuê, thế chấp, ủy quyền quản lý,… Có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất và những tài sản kèm theo sổ đỏ, sổ hồng,… theo đúng quy định. Không vướng tranh chấp quyền sở hữu. Đất không nằm trong danh sách để chấp hành quy định hành chính hay thi hành án theo cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền quy theo quy định của pháp luật vẫn còn thời hạn sử dụng. Giấy tờ cần thiết để thực hiện giao dịch Các vấn đề pháp lý nếu không được cân nhắc kỹ lưỡng có thể gây ra rủi ro trong tương lai. Các quy định về vấn đề này cũng thường xuyên được thay đổi. Điều này nhằm nâng cao và tăng cường quyền quản lý cũng như đảm bảo quyền lợi của các bên. Để đảm bảo giao dịch bất động sản, các giấy tờ phải đảm bảo đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và đất gắn liền với đất sổ đỏ Chứng minh nhân dân đối với người Việt Nam, hộ chiếu đối với người nước ngoài. Các tài liệu này phải hợp lệ và còn hiệu lực. Trong đó hộ chiếu không quá 10 năm và chứng minh nhân dân không quá 15 tuổi kể từ ngày cấp. Giấy chứng nhận độc thân với một người độc thân. Hoặc giấy đăng ký kết hôn với người đã có gia đình. Nếu giữa vợ và chồng không cần thỏa thuận rõ ràng về việc phân chia tài sản. Giấy thông báo về lệ phí trước bạ trong giao dịch bất động sản. Người bán / tặng / cho thuê,…phải là chủ sở hữu của tài sản giao dịch. Nếu người tham gia giao dịch được chủ sở hữu ủy quyền thì phải có giấy ủy quyền, chứng minh nhân dân / hộ chiếu có công chứng và đăng ký chỗ ở của người được ủy quyền. Tất cả các giấy tờ pháp lý bất động sản cần thiết phải được chứng thực theo các quy định rõ ràng của Luật Đất đai 2013 tại Khoản 3, Điều 167. Kiểm tra pháp lý nhà đất ở đâu Kiểm tra pháp lý nhà đất ở đâu? 1. Đề nghị bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận Theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở khi có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp. Sau khi nhận được Giấy chứng nhận có thể tự mình kiểm tra các thông tin về nhà đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, không phải ai cũng phát hiện được Giấy chứng nhận thật, giả. Như vậy, việc yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận là cách kiểm tra xem nhà đất có hay không có Giấy chứng nhận, kể cả khi đặt cọc. 2. Kiểm tra thời hạn sử dụng đất Căn cứ khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất được ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận như sau – Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. – Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng”. – Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”. – Thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở Lâu dài; Đất… ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở sử dụng đến ngày …/…/… ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng”. Như vậy, căn cứ vào trang 2 của Giấy chứng nhận thì sẽ biết được đất còn thời hạn sử dụng hay không. 3. Cách kiểm tra đất thuộc quy hoạch, thế chấp, tranh chấp Để biết nhà đất có thuộc quy hoạch, thế chấp hoặc tranh chấp hay không thì có một số cách kiểm tra như sau – Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã. – Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện biết đất có thuộc quy hoạch hay không? – Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin. – Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai đây là cách chắc chắn nhất, cụ thể Căn cứ Điều 9 Thông tư 34/2014/TT-BTNTM, các hình thức khai thác thông tin đất đai gồm – Khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS. – Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản hợp đồng. Tuy có nhiều hình thức khác nhau nhưng để kiểm tra tình trạng pháp lý thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân nên sử dụng hình thức khai thác thông tin thông qua phiếu yêu cầu. Trước tiên người yêu cầu phải tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01/PYC. Tại danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp trên phiếu yêu cầu thì tích vào ô thông tin cần biết theo nhu cầu, nếu cần tổng hợp thông tin thì tích vào ô “tất cả thông tin trên”. Sau khi điền xong thông tin thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo trình tự sau Bước 1 Nộp phiếu yêu cầu Người yêu cầu nộp tại Bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Bước 2 Tiếp nhận và giải quyết Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau – Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu. – Thông báo nghĩa vụ tài chính cho tổ chức, cá nhân. – Nếu từ chối cung cấp thông tin đất đai phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do. Lưu ý 04 trường hợp không cung cấp thông tin, dữ liệu gồm – Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể. – Phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân. – Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật. – Không thực hiện nghĩa vụ tài chính. Bước 3. Trả kết quả. Thời gian thực hiện Căn cứ điểm a khoản 4 Điều 6 Thông tư 34/2014/TT-BTNTM, thời hạn cung cấp thông tin được quy định như sau – Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày. – Nếu nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo. Ngoài những cách phổ biến trên thì nên đưa vào hợp đồng chuyển nhượng điều khoản với nội dung “cam kết quyền sử dụng đất, nhà ở không có tranh chấp; Giấy chứng nhận hợp pháp; nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án,… nếu vi phạm sẽ bị phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại”. Kết luận Trước khi mua nhà đất thì người dân có rất nhiều cách kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất, trong đó cách chính xác nhất là đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai cấp thông tin về thửa đất có trả phí. Thông tin liên hệ Vấn đề “Kiểm tra pháp lý nhà đất ở đâu” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật Sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là thủ tục xin cấp lại sổ đỏ hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất…. vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện. Câu hỏi thường gặp Thủ tục pháp lý nhà đất khi thực hiện giao dịchBước 1 Học cách kiểm tra pháp lý nhà đất và tình trạng của giao dịch Tính hợp pháp của bất động sản là rất quan trọng. Điều này nhằm đảm bảo an toàn và quyền lợi của cả hai bên. Để xác minh, bạn phải xác minh các giấy tờ cần thiết. Ngoài ra, bạn có thể đến gặp UBND xã / huyện nơi có đất để xác minh thông tin hoặc hỏi ý kiến của những người dân xung quanh. Bước 2 Lập hợp đồng mua bán / chuyển nhượng Khi hai bên quyết định chuyển sang giai đoạn giao dịch thì cần mang theo đầy đủ các giấy tờ cần thiết cho bước 1 để xác lập và hợp thức hóa hợp đồng. Bước 3 Tiến hành đăng ký sổ mới Điều kiện của bên chuyển nhượngbên bán đất là gì? Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây+ Có Giấy chứng nhận. trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.+ Nhà đất không có tranh chấp.+ Nhà đất không thế chấp ngân hàng, cầm cố có công chứng.+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.+ Trong thời hạn sử dụng đất. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng bên muacó 4 trường hợp không được sang tên Sổ đỏ+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng vậy, nếu người mua, người nhận tặng cho quyền sử dụng đất thuộc một trong bốn trường hợp trên thì không được phép sang tên Sổ đỏ dù người bán, người tặng cho có đủ kiện. Khái niệm địa vị pháp lý của người sử dụng đấtMột số vấn đề lí luận về khái niệm người sử dụng đất Khái niệm địa vị pháp lý của người sử dụng đấtKhái niệm địa vị pháp lý của người sử dụng đất được sử dụng khá phổ biến trong khoa học pháp lí về đất đai nhưng ít có công trình nghiên cứu một cách toàn diện, đầy đủ về khái niệm này. Trong các giáo trình luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội, Khoa luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, Viện đại học mở Hà Nội, Trung tâm đào tạo từ xa của Đại học Huế và “Từ điển giải thích thuật ngữ luật học” phần giải thích thuật ngữ luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội xuất bản năm 2000 cũng chưa đưa ra được một khái niệm cụ thể và đầy đủ về “địa vị pháp lý của người sử dụng đất”. Trong các công trình này, khái niệm địa vị pháp lí của người sử dụng đất được đề cập gián tiếp và tản mạn ở các khía cạnh khác nhau và được nghiên cứu, xem xét dưới các góc độ sau – Khái niệm người sử dụng đất chủ thể sử dụng đất; – Năng lực pháp lý đất đai của người sử dụng đất; – Năng lực hành vi đất đai của người sử dụng đất; – Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Dựa trên quan niệm của lí luận chung về nhà nước và pháp luật về địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật, tham khảo các tài liệu, sách, báo pháp lí về đất đai, chúng ta có thể tiếp cận khái niệm địa vị pháp lý của người sử dụng đất theo hai phương diện có liên quan mật thiết với nhau – Phương diện thứ nhất Toàn bộ những quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm trong hoạt động sử dụng đất được Nhà nước quy định cho người sử dụng đất. Hay nói cách khác, đây là những quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất có được do pháp luật quy định, phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước; – Phương diện thứ hai Bao gồm những quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng đất phát sinh trong quá trình sử dụng đất trên cơ sở các quy định của pháp luật hoặc từ những hành vi do họ thực hiện mà pháp luật không cấm nhằm bảo đảm lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người sử dụng đất. Điều này có nghĩa là các quyền và nghĩa vụ này được hình thành do người sử dụng đất tự tạo ra trong quá trình sử dụng mà không trái với quy định của pháp luật hoặc không bị pháp luật cấm. Địa vị pháp lý của người sử dụng đất xem xét theo phương diện thứ hai sẽ giải phóng mọi năng lực của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho họ phát huy được sự năng động, tự chủ, sáng tạo… trong quá trình sử dụng đất. Như vậy, địa vị pháp lý của người sử dụng đất được hiểu theo hai phương diện trên đây sẽ phản ánh đầy đủ những đặc trưng pháp lí của người sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. Từ những phân tích nói trên, chúng ta có thể đưa ra khái niệm về địa vị pháp lý của người sử dụng đất như sau Địa vị pháp lý của người sử dụng đất được hiểu là tổng hợp các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm trong hoạt động sử dụng đất được Nhà nước quy định cho người sử dụng đất và những quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm mà họ tự tạo ra trong quá trình sử dụng đất dựa trên sự cho phép của pháp luật. Để xác lập và hoàn thiện địa vị pháp lý của người sử dụng đất, cần lưu ý một số vấn đề cơ bản sau đây– Những cơ sở pháp lí ban đầu nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Ví dụ trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cho phép nhận chuyển nhượng QSDĐ; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; trình tự, thủ tục kê khai, đăng kí sử dụng đất, thống kê đất đai và cấp giấy chứng nhận QSDĐ…; – Quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng đất trong các giao dịch đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ; – Thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước và xã hội; – Cơ chế pháp lí cho việc bảo đảm thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất do pháp luật quy định; – Cơ chế pháp lí bảo đảm cho người sử dụng đất thực hiện các quyền về giao dịch đất đai bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ… Một số vấn đề lí luận về khái niệm người sử dụng đất Nghiên cứu về địa vị pháp lý của người sử dụng đất, chúng ta không thể không tìm hiểu khái niệm người sử dụng đất, vì đây là hai khái niệm có quan hệ chặt chẽ, mật thiết với nhau. Có hai tiêu chí cơ bản để xác định về người sử dụng đất Tiêu chí thứ nhất Căn cứ vào cơ sở pháp lí làm phát sinh QSDĐ tiêu chí pháp lí. Điều đó có nghĩa là một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được xác định là người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong các hình thức sau đây – Được Nhà nước giao đất giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất; – Được Nhà nước cho thuê đất cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; – Được Nhà nước cho phép nhận chuyển QSDĐ thông qua các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ…; – Được Nhà nước công nhận QSDĐ hợp pháp cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các trường hợp đang sử dụng đất ổn định, lâu dài và không có tranh chấp. Tiêu chí thứ hai căn cứ vào thực tế sử dụng đất tiêu chí thực tế. Người sử dụng đất là những người đang sử dụng đất trên thực tế. Tuy nhiên, nếu dựa vào một trong hai tiêu chí này để xác định thế nào là người sử dụng đất thì sẽ nảy sinh một số vấn đề cần phải giải quyết. Cụ thể Nếu căn cứ vào việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ để xác định người sử dụng đất sẽ dẫn đến việc có một số đối tượng thuê lại đất của người sử dụng thì có coi họ là người sử dụng đất không? Họ có được hưởng quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định cho người sử dụng đất trong thời hạn thuê lại QSDĐ không. Ví dụ Các hộ gia đình thành viên đang sử dụng đất nhận khoán của các nông trường, lâm trường. Họ không được pháp luật thừa nhận là người sử dụng đất vì không được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất nên không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Các hộ gia đình này không được quyền vay vốn và thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng để đầu tư mở rộng sản xuất. Ngược lại, nếu dựa vào tiêu chí sử dụng đất thực tế sẽ dẫn đến việc vô hình chung coi những người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hay nhận chuyển QSDĐ và người sử dụng đất bất hợp pháp lấn, chiếm đất đai; mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép; sử dụng đất sai mục đích… đều được hưởng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Điều này sẽ tạo ra sự không phù hợp trên thực tế. – Hơn nữa, pháp luật của các nước lại có quan niệm hết sức khác nhau về người sử dụng đất. Ví dụ Pháp luật đất đai của Trung Quốc quan niệm người sử dụng đất phải là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay công nhận QSDĐ, thậm chí ngay cả khi họ cho người khác thuê lại đất thì tư cách sử dụng đất của họ cũng không bị thay đổi “Người đem đất thuê của Nhà nước cho người khác thuê lại thì QSDĐ thuê vẫn do người thuê ban đầu năm. Người mới thuê đất chỉ có các quyền hưởng lợi từ đất đai”.Trong khi đó, pháp luật của Cộng hoà Liên bang Nga lại có quan niệm ngược lại. Theo đó, trong trường hợp cho thuê đất thì tư cách của người sử dụng đất sẽ được chuyển giao cùng với diện tích đất thuê từ bên cho thuê sang người thuê trong thời hạn thuê đấtViệc cho thuê đất được xuất hiện từ những thoả thuận, hợp đồng giữa người thuê đất và người cho thuê đất. Trong hợp đồng kí giữa hai bên, người thuê đất có trách nhiệm trả tiền thuê đất cho người cho thuê trong thời hạn sử dụng của mình và có tất cả quyền lợi và nghĩa vụ được quy định trong pháp luật dành cho người thuê và người cho Việt Nam, khái niệm người sử dụng đất hay chủ thể sử dụng đất được đề cập trong các sách báo pháp lí và trong các giáo trình luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội; Khoa luật – Đại học quốc gia Hà Nội, Viện đại học mở Hà Nội … Quan điểm thứ nhất cho rằng “Chủ thể sử dụng đất là những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân gọi chung là người sử dụng đất được Nhà nước thông qua các cơ quan có thẩm quyền cho phép sử dụng đất”. Thống nhất với quan điểm này, có ý kiến nhìn nhận người sử dụng đất ở mức độ cụ thể hơn “Người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng. Người sử dụng đất bao gồm các tổ chức trong nước, các tổ chức nước ngoài, hộ gia đình và cá nhân”. Quan điểm trên đây cũng nhận được sự ủng hộ của một số nhà nghiên cứu luật học của Việt Nam. Cụ thể “Người sử dụng đất là tổ chức tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng”.– Quan điểm thứ hai cho rằng “Người sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, là người trực tiếp thực hiện ý đồ sử dụng đất của Nhà nước nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất phục vụ cho việc phát triển kinh tế. Người sử dụng đất có thể là tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân”. Như vậy, trong khoa học pháp lí nước ta mặc dù có một số quan niệm về người sử dụng đất nhưng nhìn chung các quan niệm này đều thống nhất với nhau ở căn cứ xác định một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là người sử dụng đất. Đó là, họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay cho phép nhận chuyển QSDĐ; công nhận QSDĐ là hợp pháp. Những quan điểm này đều dựa trên cơ sở lí luận và thực tiễn Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí. Tuy nhiên, cần phải hiểu khái niệm người sử dụng đất được đề cập ở đây không chỉ là người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để trực tiếp sử dụng trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của đất mà còn bao gồm cả những người được giao đất, cho thuê đất… Song không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà đóng vai trò là người tổ chức quá trình sử dụng đất, như bỏ vốn, công nghệ đầu tư vào đất đai, thuê người lao động trực tiếp sử dụng đất… Có hiểu như vậy về người sử dụng đất thì mới phù hợp thực tiễn sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. Từ những phân tích trên đây, có thể đưa ra một khái niệm về người sử dụng đất như sau Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất. Th08 24, 2022 I. Tìm hiểu về pháp lý nhà đất1. Pháp lý nhà đất là gì?2. Các quy định của pháp luật về pháp lý nhà đấtII. Các rủi ro pháp lý nhà đất dễ mắc phải1. Giấy tờ đặt cọc khi mua bán nhà đất không cần công chứng 2. Bên bán đòi hỏi nhiều điều kiện gây khó khăn cho bên mua 3. Đối mặt với trường hợp cầm giấy tờ bất động sản giả mà không biết 4. Rủi ro khi mua tài sản thế chấp ngân hàng 5. Mua nhà dự án, người mua đã đặt cọc và đóng tiền đúng hạn nhưng dự án này bị đình chỉ 6. Rủi ro khi mua nhà xong, hoàn tất nghĩa vụ trả tiền nhưng chưa nhận được giấy tờ nhà7. Mua nhà có đầy đủ giấy tờ nhưng không bán lại được III. Cách kiểm tra pháp lý nhà đất bạn nên biết1. Yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình giấy chứng nhận 2. Kiểm tra thời hạn sử dụng đất 3. Kiểm tra xem đất có thuộc quy hoạch, thế chấp, tranh chấp không Để giảm thiểu rủi ro không đáng có, người dân nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của nhà đất trước khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng. I. Tìm hiểu về pháp lý nhà đất 1. Pháp lý nhà đất là gì? Pháp luật là hệ thống các quy tắc do Nhà nước ban hành và bảo đảm phải thực hiện. Pháp luật giúp tạo ra sự ổn định và trật tự trong xã hội bằng cách điều chỉnh các quan hệ xã hội. Pháp lý có thể được hiểu là các nguyên tắc và lý luận của luật pháp. Đó là một cách tiếp cận pháp lý dựa trên nghiên cứu, xác lập phương pháp luận, cơ sở lý luận và pháp luật thực tiễn. Pháp lý thể hiện bản chất và nội dung, quy luật của cuộc sống. Nghiên cứu và học cách kiểm tra pháp lý nhà đất cũng là nghiên cứu thực tiễn hoạt động quản lý cũng như việc áp dụng pháp luật. Luật bất động sản là tập hợp các nguyên tắc và lý thuyết liên quan đến các quy định pháp luật về bất động sản. 2. Các quy định của pháp luật về pháp lý nhà đất Điều kiện bất động sản được đưa vào giao dịch Luật Nhà Ở của Việt Nam có quy định rõ ràng tại Điều 91 và Điều 93 về các điều kiện đối với bất động sản được thừa kế, mua bán, tặng cho, cho thuê, thế chấp, ủy quyền quản lý,... Có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất và những tài sản kèm theo sổ đỏ, sổ hồng,... theo đúng quy định. Không vướng tranh chấp quyền sở hữu. Đất không nằm trong danh sách để chấp hành quy định hành chính hay thi hành án theo cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền quy định. Đất theo quy định của pháp luật vẫn còn thời hạn sử dụng. Giấy tờ cần thiết để thực hiện giao dịch Các vấn đề pháp lý nếu không được cân nhắc kỹ lưỡng có thể gây ra rủi ro trong tương lai. Các quy định về vấn đề này cũng thường xuyên được thay đổi. Điều này nhằm nâng cao và tăng cường quyền quản lý cũng như đảm bảo quyền lợi của các bên. Để đảm bảo giao dịch bất động sản, các giấy tờ phải đảm bảo đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và đất gắn liền với đất sổ đỏ Chứng minh nhân dân đối với người Việt Nam, hộ chiếu đối với người nước ngoài. Các tài liệu này phải hợp lệ và còn hiệu lực. Trong đó hộ chiếu không quá 10 năm và chứng minh nhân dân không quá 15 tuổi kể từ ngày cấp. Giấy chứng nhận độc thân với một người độc thân. Hoặc giấy đăng ký kết hôn với người đã có gia đình. Nếu giữa vợ và chồng không cần thỏa thuận rõ ràng về việc phân chia tài sản. Giấy thông báo về lệ phí trước bạ trong giao dịch bất động sản. Người bán / tặng / cho thuê,...phải là chủ sở hữu của tài sản giao dịch. Nếu người tham gia giao dịch được chủ sở hữu ủy quyền thì phải có giấy ủy quyền, chứng minh nhân dân / hộ chiếu có công chứng và đăng ký chỗ ở của người được ủy quyền. Tất cả các giấy tờ pháp lý bất động sản cần thiết phải được chứng thực theo các quy định rõ ràng của Luật Đất đai 2013 tại Khoản 3, Điều 167. Thủ tục pháp lý nhà đất khi thực hiện giao dịch Bước 1 Học cách kiểm tra pháp lý nhà đất và tình trạng của giao dịch Tính hợp pháp của bất động sản là rất quan trọng. Điều này nhằm đảm bảo an toàn và quyền lợi của cả hai bên. Để xác minh, bạn phải xác minh các giấy tờ cần thiết. Ngoài ra, bạn có thể đến gặp UBND xã / huyện nơi có đất để xác minh thông tin hoặc hỏi ý kiến của những người dân xung quanh. Chất lượng của bất động sản cũng phải được đảm bảo như đã cam kết. Cần khảo sát thực tế về chất lượng công trình, cơ sở hạ tầng, không gian xung quanh,... Bước 2 Lập hợp đồng mua bán / chuyển nhượng Khi hai bên quyết định chuyển sang giai đoạn giao dịch thì cần mang theo đầy đủ các giấy tờ cần thiết cho bước 1 để xác lập và hợp thức hóa hợp đồng. Đồng thời, phải nộp tờ khai. Thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Bước 3 Tiến hành đăng ký sổ mới Sau khi ký hợp đồng và nộp đủ các loại thuế, người mua / nhận chuyển nhượng phải mang đầy đủ hợp đồng và các chứng từ, biên lai liên quan đến UBND quận / huyện. Khi nhận được yêu cầu, Sở Địa chính sẽ chỉnh sửa thông tin của chủ sở hữu theo đúng quy định. II. Các rủi ro pháp lý nhà đất dễ mắc phải 1. Giấy tờ đặt cọc khi mua bán nhà đất không cần công chứng Việc giấy tờ đặt cọc không cần công chứng có thể do người bán có nhu cầu sẵn sàng ra dấu bán nhà và nhận đặt cọc mua nhà từ nhiều người, bất kỳ ai đến xem họ cũng nhận tiền đặt cọc. Thậm chí có nhiều trường hợp người mua ngại đi công chứng, sợ mất thêm tiền công chứng nên chỉ dùng giấy viết tay thỏa thuận đặt cọc cho đến khi xảy ra tranh chấp, vỡ cọc thì tòa án không thể giải quyết được. 2. Bên bán đòi hỏi nhiều điều kiện gây khó khăn cho bên mua Như kéo dài thời gian làm thủ tục giấy tờ cho bên mua làm sổ đỏ, phải thanh toán hết tiền sau 1 hoặc 2 ngày mới được chuyển nhượng các loại giấy tờ như sổ đỏ, sổ hồng,...cho người mua. 3. Đối mặt với trường hợp cầm giấy tờ bất động sản giả mà không biết Trường hợp 1 Lợi dụng lòng tin, sự thân thiết với bên cho thuê rồi mượn giấy tờ bất động sản để làm giả, cũng là giả mạo chứng cứ để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất. Trong trường hợp này, có thể chủ nhà không biết hoặc chủ nhà thỏa thuận với người mua để lừa dối khách hàng. Trường hợp 2 Chủ nhà có giấy tờ giả mà mình lưu giữ để thực hiện giao dịch mua bán mà không biết đó là giấy tờ giả. Giấy tờ thật đã được cầm cố ở một ngân hàng khác. Theo cơ quan điều tra, hiện nay có hai loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ giả. 4. Rủi ro khi mua tài sản thế chấp ngân hàng Một tài sản đã được thế chấp ngân hàng nhưng chủ sở hữu vẫn muốn bán căn nhà này sẽ tạo ra rủi ro pháp lý cho người mua nếu không biết hoặc chủ quan. 5. Mua nhà dự án, người mua đã đặt cọc và đóng tiền đúng hạn nhưng dự án này bị đình chỉ Trên thực tế, có nhiều dự án treo vẫn tồn tại theo năm tháng dù chủ đầu tư đã nhận tiền đặt cọc, xuống tiền mua nhà của người mua vào thời gian. Vì lý do nào đó, chủ đầu tư không huy động được đủ tiền để huy động vốn của người mua để thực hiện dự án này hoặc chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật, bị truy cứu trách nhiệm hình sự,...khiến không thể tiếp tục dự án. 6. Rủi ro khi mua nhà xong, hoàn tất nghĩa vụ trả tiền nhưng chưa nhận được giấy tờ nhà Trường hợp này khá phổ biến trong những ngày này, người mua nhà tại các dự án đã nộp đủ tiền nhưng vẫn chưa nhận được giấy tờ nhà như mong muốn từ chủ đầu tư. Điều này gây khó khăn cho người mua và tạo ra làn sóng kiện tụng lớn ảnh hưởng đến các dự án nhà ở. 7. Mua nhà có đầy đủ giấy tờ nhưng không bán lại được Thực tế có trường hợp người dân mua nhà ở xã hội theo chương trình hỗ trợ vay 30 nghìn tỷ sau khi trả tiền thuê nhà theo từng đợt nhưng không có khả năng trả và mong muốn bán lại. Tuy nhiên, theo quy định, nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại sau 5 năm kể từ ngày hoàn thành giao dịch. Vì vậy, không ít người gặp phải tình huống dở khóc dở cười khi mua nhà gặp phải. III. Cách kiểm tra pháp lý nhà đất bạn nên biết 1. Yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình giấy chứng nhận Theo quy định tại điểm a khoản 1 mục 188 Luật đất đai 2013 và khoản 1 mục 118 Luật nhà ở năm 2014, người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở có thể chuyển nhượng quyền được sử dụng đất, bán nhà khi có giấy chứng nhận trừ 2 trường hợp ngoại lệ. Sau khi nhận được giấy xác nhận, mọi người có thể tự mình kiểm tra thông tin chỗ ở trên trang 2 của giấy xác nhận. Tuy nhiên, cần lưu ý xem đó là chứng nhận thật hay giả. 2. Kiểm tra thời hạn sử dụng đất Theo quy định tại Khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/ TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận như sau Đất do Nhà nước giao, trường hợp thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì phải ghi thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong trường hợp đất sử dụng có thời hạn thì nhập "Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/... ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng". Nếu thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài thì ghi “Lâu dài”. Đối với đất ở có vườn, ao, nếu công nhận mặt đất ở là một phần của đất thì thời hạn sử dụng đất phải được ghi theo từng loại đất "Đất ở Lâu dài; Đất…ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng của nhóm đất nông nghiệp đối với diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở sử dụng đến ngày… /… /… ghi ngày hết hạn sử dụng. 3. Kiểm tra xem đất có thuộc quy hoạch, thế chấp, tranh chấp không Có một số cách để kiểm tra xem đất có thuộc quy hoạch, thế chấp, tranh chấp mà người dân có thể áp dụng, cụ thể - Tư vấn quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND của xã, huyện nơi có đất. - Kiểm tra cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện, quận để xem đất có thuộc quy hoạch hay không. - Tham khảo ý kiến địa chính của xã hoặc người dân khu vực có đất để biết thêm thông tin. - Kiểm tra với văn phòng đăng ký đất đai. Trên đây là những thông tin quan trọng liên quan đến những rủi ro trong pháp lý nhà đất và cách kiểm tra pháp lý nhà đất có liên quan. Việc nắm được những thông tin này sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro có thể xảy ra.

học pháp lý nhà đất